.jpg)
De
feiten
De Gemeente is eigenaar van het
sportcomplex gelegen aan de laan Corpus den Hoorn 98-102 te Groningen (hierna
Sportcomplex Corpus den Hoorn te noemen). Gronitas is een voetbalvereniging
opgericht in 1929. De vereniging bestaat momenteel uit ongeveer 185 leden. Op
dit moment telt Gronintas zes seniorenelftallen. Gronitas was vanaf 1965
gevestigd op Sportpark Coendersborg gelegen aan de Kooiweg 1 te Groningen. Dit
complex was eigendom van de Gemeente. Gronitas beschikte aldaar over een door
haar gebouwd clubgebouw met was- en kleedaccommodatie. De ondergrond van het
gebouw was niet aan Gronitas overgedragen; evenmin was er een opstalrecht
gevestigd. In het kader van een gemeentelijke herverkaveling is Gronitas
verhuisd naar sportcomplex Corpus den Hoorn. Medio juni 1989 zijn tussen
partijen onder meer de volgende afspraken tot stand gekomen:
- de Gemeente zal aan Gronitas een
verhuisvergoeding voldoen ad f 545.000,-- opdat Gronitas op Corpus den Hoorn
een vergelijkbare accommodatie kan oprichten op een door de Gemeente aangewezen
plek op het sportpark;
- de nog bestaande verplichtingen in het
kader van de 1/3 Regeling ter zake van het clubgebouw op Sportpark Coendersborg
blijven van kracht;
- de bestaande locatie op Sportpark
Coendersborg zal onmiddellijk na gereedkomen van
het nieuwe onderkomen maar uiterlijk 1
juli 1990 worden ontruimd en verlaten opdat de Gemeente tot sloop en
herontwikkeling ter plaatse zal kunnen overgaan.
Bij brief van 19 juli 1989 heeft de
gemeente aan Gronitas geschreven (voor zover hier van belang):
“(…)
Voor de herbouw van uw kleed-clubaccommodatie ontvangt u f 545.000,-. (…)
Het
verstrekken van de bijdrage groot f 572.000,- onzerzijds betekent dat het
gebouw op Coendersborg door u leeg en ontruimd uiterlijk op 1 juli 1990 moet
worden opgeleverd en de gemeente per die datum eigenaar zal zijn van de
betreffende accommodatie. (…)”
Als gevolg van bovengenoemde afspraken
huurt Gronitas sedert juli 1990 de op het sportcomplex Corpus den Hoorn gelegen
voetbalvelden van de Gemeente. Gronitas maakt voorts gebruik van het in 1990 in
haar opdracht op het perceel van de Gemeente gerealiseerde clubgebouw (kantine)
annex kleed- en wasaccommodatie met fitnessruimte. Daartoe noodzakelijke
vergunningen zijn door Gronitas bij de Gemeente aangevraagd en verkregen.
Gronitas heeft de bouwleges voldaan. De bouw is deels gerealiseerd door een
door Gronitas ingeschakelde aannemer en deels door inzet van de leden.
Medio 1993 heeft Gronitas het clubgebouw
uitgebreid. De financiering van de uitbreiding is tot stand gekomen via een
zogenaamde "1/3 regeling". Deze regeling hield in dat voor een derde
van de bouwkosten door de Gemeente subsidie werd verleend, voor een lening is
verstrekt en een derde van de bouwkosten door Gronitas is voldaan. Het geleende
deel is in 2010 door Gronitas afgelost.
De afgelopen vijf jaren heeft Gronitas
de in het clubgebouw aanwezige fitnessruimte verhuurd aan FC Groningen. Voorts
heeft zij inkomsten uit reclame nabij de snelweg A7 verworven. In de afgelopen
tien jaar hebben de inkomsten bij elkaar € 168.000,- belopen.
Gronitas heeft met betrekking tot het
clubgebouw en de overige opstallen steeds het gebruikersdeel van de onroerende
zaak belasting voldaan. De Gemeente voldeed het eigenaarsdeel. Medio 2011 is
tussen de Gemeente en Gronitas een dispuut ontstaan over de eigendom van het
clubgebouw en de kleedkamers.
De huidige trainingsfaciliteit van de
professionele voetbalvereniging FC Groningen nabij voetbalstadion de Euroborg
te Groningen heeft een andere bestemming gekregen. De Gemeente en
onderwijsinstelling Noorderpoortcollege hebben het plan ontwikkeld op deze
locatie een sporthal te realiseren. De Gemeente is voornemens het sportcomplex
Corpus den Hoorn als centrale trainingsfaciliteit van FC Groningen aan te
wijzen.
Als FC Groningen op Corpus den Hoorn
gaat trainen, komt er nabij de Euroborg ruimte vrij voor het
Noorderpoortcollege. Dat college ontruimt vervolgens sportfaciliteiten elders,
waar de sport in de betreffende wijk haar voordeel mee kan doen. De Gemeente heeft Gronitas (onder aanbieding
van een verhuiskostenvergoeding) alternatieve locaties voorgehouden. De
aangeboden alternatieven houden, in grote lijnen, het volgende in:
1. het betrekken van een gereedstaande
“eigen clubaccommodatie” op Sportpark De Parrel,
2. nieuwbouw van een “eigen
sportaccommodatie” op Sportpark Coendersborg en
3. het inhuizen inhuizen van een
bestaande sportaccommodatie bij een andere voetbalclub.
In het kader van de onderhandelingen is
de vervangingswaarde van het clubgebouw (kantine) annex kleed- en
wasaccommodatie door Kooitsra Feenstra Bedrijfsmakelaars getaxeerd op een
bedrag van € 384.813,96. Op verzoek van de Gemeente heeft Kooistra
Bedrijfsmaklaars een aanvullend rapport opgesteld waarin de onderhandse
verkoopwaarde van de accommodatie, exclusief de ondergrond, is getaxeerd op €
165.000,-. De vanaf eind 2011 tussen
partijen gevoerde gesprekken hebben niet tot overeenstemming (een minnelijke
verhuisregeling) geleid.
De Gemeente heeft een bodemprocedure
aanhangig gemaakt waarin zij (onder meer) vordert te verklaren voor recht dat
de Gemeente en niet Gronitas eigenaar is van het clubgebouw en de kleed- en
wasaccommodatie.
Vorderingen
Gemeenteen Gronitas
De gemeente vordert Gronitas te gelasten
de club- tevens was- en kleedaccommodatie bij haar in gebruik en gelegen te
Sportpark Corpus den Hoorn aan de Laan Corpus den Hoorn 98-102 uiterlijk 1
maart 2014 te ontruimen.
Gronitas vordert, indien de vordering in
conventie wordt toegewezen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de Gemeente te
veroordelen tot betaling aan haar van een bedrag groot € 385.000,-,
De
standpunten van partijen
Het
standpunt van de gemeente
De Gemeente stelt dat zij de ondergrond
van de clubaccommodatie aan Gronitas in gebruik heeft gegeven welke
overeenkomst zij bij schrijven van 30 mei 2013 tegen 1 november 2013
rechtsgeldig heeft opgezegd. De Gemeente heeft Gronitas aangezegd dat zij de
accommodatie per die datum dient te ontruimen met het oog op sloop- en
herontwikkeling ter plaatse.
De Gemeente heeft een zwaarwegend en
spoedeisend belang bij herontwikkeling van het sportcomplex Corpus den Hoorn.
Van de beoogde komst van FC Groningen profiteren de overige gebruikers van het
complex. FC Groningen is bereid te investeren in de faciliteiten (hockeyvelden,
softbalvelden, rugbyvelden etc.) en deze van een facelift te voorzien. Het
Europapark zal profiteren van het vertrek van FC Groningen omdat de beoogde
bouw van een nieuwe sporthal voor het Noorderpoortcollege kan worden
gerealiseerd. Voorts zal ingebruikname van deze nieuwe sporthal elders ruimte
bieden aan de sport in Groningen.
Het
standpunt van Gronitas
Gronitas betwist dat sprake is van een
bruikleenovereenkomst en stelt zich primair op het standpunt dat zij middels
extinctieve verjaring eigenaar is geworden van het clubgebouw en de
onderliggende grond. Gronitas heeft de opstallen en de onderliggende grond
sinds 1990 in gebruik als ware zij eigenaar, en zij heeft sindsdien het
voortdurende en onafgebroken bezit gehad zonder dat van de zijde van de
Gemeente een daad van rechtsvordering tot beëindiging van het bezit is
ingesteld, dan wel de verjaring anderszins is gestuit. Daarnaast stelt Gronitas
dat de vordering in conventie te ingrijpend is om in het kader een kort geding
te worden toegewezen, aangezien dit leidt tot de sloop van het clubgebouw en
daarmee het einde van het bestaan van de club. Bovendien heeft de Gemeente geen
rechtens te respecteren eigen belang: de Gemeente fungeert slechts als stroman
voor FC Groningen.
In reconventie stelt Gronitas dat de
vordering tot ontruiming op grond van de redelijkheid en billijkheid slechts
voor toewijzing vatbaar is door de Gemeente te verplichten een vergoeding aan
Gronitas te voldoen ter hoogte van € 385.000,-, nu de Gemeente steeds als
uitgangspunt heeft gehad dat de schade die Gronitas zou leiden door een
gedwongen verhuizing gecompenseerd zou worden. Het gevorderde bedrag is
gebaseerd op de taxatie van het clubgebouw, waarin Gronitas in 1989 maar ook
nadien flink heeft geïnvesteerd.
Oordeel
rechter
Verjaring
De ondergrond waarop het clubgebouw
staat is door de Gemeente, die eigenares is van het de terreinen waarop het
gehele sportcomplex is gelegen, in 1989/1990 niet formeel in eigendom
overgedragen aan Gronitas; evenmin is een opstalrecht gevestigd. Door
‘natrekking’ (art. 5:20 BW) is het door Gronitas geplaatste gebouw vanaf het
begin eigendom van de Gemeente geweest. Dit eigendomsrecht kan zijn vervallen
als zich het juridisch fenomeen van verjaring heeft voorgedaan. Gronitas heeft
zich op zulke bevrijdende verjaring beroepen. Het beroep op verjaring zou
alleen dan slagen als Gronitas gedurende tenminste 20 jaar na 1989/1990
onafgebroken het ‘bezit’ van de ondergrond heeft gehad (art. 3:306 BW, gelezen
in samenhang met art. 3:314 BW). Bezit is het houden van een goed voor
zichzelf; als er sprake is van het door de eigenaar toestaan van gebruik van de
ondergrond en het door de gebruiker accepteren van die toestemming, is dat
(naar opvattingen zoals die gelden in het maatschappelijk verkeer)
‘houderschap’ en geen bezit.
Uit art. 3:111 BW volgt dat wanneer men
eenmaal begonnen is krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden,
men hiermee onder dezelfde titel voortgaat, tenzij er zich een bijzonderheid
voordoet, met name duidelijke tegenspraak van het recht van de ander. Dit
laatste was er wel, maar deed zich pas recent voor, toen de Gemeente aanspraak
maakte op de ondergrond van het clubgebouw en afbraak verlangde; vanaf
1989/1990 is er meer dan twintig jaar lang geen woord gewijd aan de juridische
basis van de aanwezigheid van het gebouw.
Daarmee ligt de vraag voor, of Gronitas
vanaf het eerste moment dat zij zich vestigde op Corpus den Hoorn, ‘bezitter’
van de ondergrond is geweest. Het beroep op het door haar gevoerde ‘bevrijdende
verweer’ dat zij gedurende tenminste twintig jaar het bezit heeft gehad, moet
door Gronitas in rechte worden waargemaakt.
Ter onderbouwing van haar stelling dat
er in 1989/1990 sprake is geweest van inbezitneming, voert Gronitas in
hoofdzaak twee argumenten aan: (1) er
werd eigendom geruild omdat Gronitas ook al de eigendom had op de Coendersborg,
(2) de Gemeente heeft niet bewezen dat er een bruikleenafspraak is gemaakt.
Het onder (1) genoemde argument snijdt geen hout, omdat op de Coendersborg zich
exact dezelfde situatie heeft voorgedaan als op Corpus den Hoorn: zonder
formele afspraken (eigendomsoverdracht of vestiging opstalrecht) is Gronitas
gaan bouwen op gemeentegrond. Partijen hebben zich toen en later, bij de
verhuizing naar Corpus den Hoorn, geen rekenschap gegeven van de juridische
situatie. Dat was dom, maar is wel een gegeven. Als er geen inbezitneming kan
worden aangenomen op Corpus den Hoorn, was dat er ook niet op de Coendersborg,
en omgekeerd.
Inbezitneming in de zin van de wet kan
niet aanwezig worden geacht in de gegeven context waarbij zonder dat ook maar
iemand zich afvroeg hoe het juridisch lag of kon worden geregeld, Gronitas een clubgebouw is gaan oprichten
op gemeentegrond; dat is niet anders te duiden dan dat Gronitas met toestemming
van de gemeente gebruik is gaan maken van de gemeentegrond. Dit leidde in juridische
zin tot houderschap, niet tot inbezitneming. Hiervoor is al overwogen dat
houderschap in principe blijft bestaan; in dit geval heeft zich geen
uitzondering op deze regel voorgedaan. Het onder (2) genoemde argument ziet
eraan voorbij dat de bewijslast bij Gronitas ligt. Daarnaast geldt natuurlijk
dat Gemeente en Gronitas ‘maar wat deden’ op de Coendersborg en later op Corpus
den Hoorn: het feit dat men niet nadacht over de juridische situatie en dus
geen formeel bruikleencontract opstelde, bewijst natuurlijk niet dat in
juridische zin inbezitneming plaatsvond; voor dit laatste zijn
eigenaarspretenties nodig, die ontbraken. Gronitas is met toestemming van de
Gemeente eenvoudigweg ‘ergens’ op het gemeentelijk sportterrein een clubhuis
gaan bouwen, niet meer, niet minder. Gebruik met toetstemming leidt
eenvoudigweg tot ‘houderschap’, niet tot ‘bezit’.
De voorzieningenrechter houdt het ervoor
dat in de bodemprocedure de rechtbank zal uitspreken dat zich geen verjaring
die tot eigendomsverkrijging heeft geleid heeft voorgedaan. In de bewoordingen
van art. 3:111 BW: Gronitas heeft krachtens haar rechtsverhouding met de
Gemeente aangevangen voor een ander te houden en is daarmee onder dezelfde
titel voortgegaan tot het moment dat het onderhavige geschil aan het licht
trad. Dit laatste deed zich pas recent voor; eigenaarsaanspraken van Gronitas
zijn vanaf dat moment consequent weersproken door de Gemeente, zodat verjaring
niet kan worden aangenomen.
Bruikleenovereenkomst
Gegeven dat de
eigendom van de ondergrond waar het clubgebouw op Corpus den Hoorn op werd
geplaatst in 1989/1990 bij de Gemeente lag en gegeven dat er geen opstalrecht
is gevestigd, kan de afspraak tussen de Gemeente en Gronitas niet anders worden
aangeduid dan als een bruikleenovereenkomst: de Gemeente gaf, zonder een
tegenprestatie te verlangen, voor onbepaalde tijd een stukje van het
sportcomplex in gebruik aan Gronitas, opdat zij daarop haar clubgebouw zou
kunnen plaatsen. Het feit dat er niets op schrift is gesteld en zelfs de
omstandigheid dat het woord ‘bruikleen’ in 1989/1990 niet is gevallen, maakt
niet dat een dergelijke overeenkomst niet aanwezig kan worden geacht. De
kwalificatie volgt eenvoudigweg uit
de feiten. Nu geen gebruik voor bepaalde tijd was overeengekomen, is de
afspraak aan te merken als een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Opzegging: algemeen criterium
De Hoge Raad heeft
zich in zijn arrest van 28 oktober 2011 (LJN BQ9854) uitgelaten over de
opzegging van een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan. Of
en, zo ja, onder welke voorwaarden zo'n overeenkomst opzegbaar is, wordt
bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke
bepalingen. Indien wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de
opzegging, geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. De eisen van
redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de
overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging
slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging
bestaat, aldus de Hoge Raad. Uit diezelfde eisen kan, eveneens in verband met
de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval,
voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat
de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een
(schade)vergoeding.
In het nu beoordeelde
geval bieden wet noch overeenkomst nadere aanwijzingen. Derhalve moet worden
bezien of er een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat, alsmede
of vanwege een ontoereikende opzegtermijn dan wel een ongenoegzame
(schade)vergoeding de opzegging in rechte niet kan worden aanvaard.
Aard van de overeenkomst
De aard van de
overeenkomst en de overige omstandigheden van het geval spelen een rol bij
beantwoording van de vraag of opzegging als rechtmatig kan worden aangemerkt.
De aard van de
overeenkomst is niet zodanig dat deze bijna 25 jaar na het begin ervan opzegging
niet goed denkbaar maakt. De Gemeente heeft als eigenares en als behartiger van
het algemene belang de regie over een groot sportterrein; als er na al die
jaren sterke behoefte ontstaat om dat terrein anders in te richten, kan het
recht daartoe niet aan de Gemeente worden ontzegd.
Zwaarwegende grond voor opzegging
De Gemeente heeft in
voldoende mate aangetoond dat zij een zwaarwegende grond heeft voor opzegging
van de bruikleenovereenkomst. Een voor de hele regio zo belangrijke partij als FC
Groningen verkrijgt op Corpus den Hoorn adequate voorzieningen, het
Noorderpoortcollege kan dan goed terecht op de Euroborg, waardoor er elders in
de stad weer ruimte ontstaat om sportfaciliteiten beter te organiseren.
Gronitas heeft ook niet weersproken dat de Gemeente er groot belang bij heeft
dat met de ontruiming van de plaats die het clubhuis van Gronitas nu inneemt,
een ‘carrousel’ van verbeteringen van sportaccommodaties in werking kan gaan.
Opzegtermijn
Op 30 mei 2013 heeft
de Gemeente definitief kenbaar gemaakt dat zij de door Gronitas ingenomen
plaats weer zelf in gebruik wil nemen. Nu ontruiming aanvaard wordt per 1 maart
2014 (zie hierna), is de relevante termijn niet zodanig kort dat daarin een
belemmering is gelegen voor het accepteren van de opzegging.
Vergoeding
Uit de eisen van
redelijkheid en billijkheid kan in verband met de aard en inhoud van de
overeenkomst en de omstandigheden van het geval voortvloeien dat de opzegging
gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding.
De Gemeente heeft een
vergoeding aangeboden, kortweg neerkomend op betaling van € 200.000,-
zonder concreet uitzicht op aanvullende faciliteiten, dan wel een lagere
vergoeding gecombineerd met voorzieningen in natura (te weten: eigen
accommodatie op De Parrel, nieuwbouw op de Coendersborg, inhuizen bij een
andere voetbalclub), grosso modo telkens ook neerkomend op een vergoeding van
€ 200.000,-.
De
voorzieningenrechter neemt bij de beoordeling van het ‘aanbod’ van de Gemeente
de volgende omstandigheden in aanmerking.
a) De Gemeente voldeed
aan Gronitas in 1989/1990 € 247.310,- (fl. 545.000,-) ter bestrijding van de
begrote bouwkosten van een nieuwe accommodatie. Aannemelijk is dat een gedeelte
van de eerdere investeringen in het clubgebouw Coensdersborg (waar de
vergoeding mede op was gebaseerd) gefinancierd is geweest uit een
gemeentesubsidie. Gronitas heeft na 1989/1990 kleine verbouwingen grotendeels
zelf gefinancierd. Gronitas heeft van haar clubgebouw bijna 25 jaar plezier
gehad, terwijl zij er ook aanzienlijke inkomsten (€ 168.000,-) uit verkreeg
(reclame, verhuur fitness); investeringen zijn aldus in belangrijke mate
terugverdiend. De waarde van het gebouw in het economisch verkeer valt lastig
te schatten (vanwege de incourantheid), maar mede gelet op veroudering is er
onvoldoende aanleiding die waarde hoger aan te slaan dan € 200.000,-.
b) Elke vergoeding die
de Gemeente moet voldoen, komt uit de publieke middelen. De overheidsfinanciën
staan op het ogenblik sterk onder druk. De voorzieningenrechter kan de Gemeente
goed volgen als zij, als het om sportuitgaven gaat, de prioriteit legt bij het
investeren in voorzieningen voor de jeugd in plaats van het nog verdergaand
tegemoetkomen aan Gronitas, een vereniging met 185 leden, welke slechts zes
seniorenelftallen op de been brengt.
c) Een volledige
schadevergoeding is, gelet op de gegeven eigendomssituatie, in een zaak als
deze niet vereist; de Gemeente kan volstaan met een vergoeding die in de
gegeven omstandigheden tegemoet komt aan de eisen van redelijkheid en
billijkheid.
Gelet op dit een en
ander merkt de voorzieningenrechter het aanbod van de Gemeente aan als
toereikend. Het is aan Gronitas om een keuze te maken uit de
door de gemeente gepresenteerde varianten, of met de Gemeente te komen tot
andere afspraken die liggen binnen de door de Gemeente gestelde grenzen.
De
beslissing
De voorzieningenrechter gelast Gronitas
de club- tevens was- en kleedaccommodatie uiterlijk 1 maart 2014 te ontruimen
en te verlaten. Veroordeelt de Gemeente tot betaling aan Gronitas van een
bedrag van € 200.000,- als voorschot op de schadeloosstelling.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten