Redactie: deze uitspraak sluit aan bij een vergelijkbare uitspraak van het gerechtshof in Amsterdam over de vraag of een sporkantine nu wel of geen artikel 7:290 BW bedrijfsruimte is. Die uitspraak staat
HIER
In 2004 moest de kantonrechter
in Heerlen oordelen over de vraag of er wel of geen sprake was van artikel 7:230a
BW ruimte. In dat geval had de gemeente aan een voetbalvereniging twee sportvelden
en één halfverhard oefenveld verhuurd. De gemeente heeft vervolgens op haar
kosten op dit terrein voorzieningen gerealiseerd, omdat voetbalvereniging bereid
was geweest met achterlating van haar toenmalige accommodatie naar het terrein te
verhuizen. De voetbalvereniging heeft zich verplicht tot het doen van het
gehele onderhoud van de ter beschikking gestelde opstallen en outillage met uitzondering
van het buitenverfwerk van de kleedgebouwen. Volgens de kantorechter in deze zaak
was er geen sprake van de verhuur van 7:230a BW ruimte, omdat uit de
overeenkomst tussen partijen wordt gekenmerkt dat de voeetbalvereniging van de gemeente een onbebouwd stuk grond heeft
gehuurd, bestemd tot sportterrein, tegen een aan het aantal daarop spelende
teams gerelateerde huurprijs en dus geen betrekking heeft op een gebouwde
onroerend zaak als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW. De accommodatie heeft de
vereniging in bruikleen.
......
Feiten
De Gemeente Zaanstad is eigenaresse van sportvelden
met opstallen. Broeks is een onderneming die zich toelegt op het organiseren
van recreatieve en sportgerelateerde evenementen. Met ingang van 1 mei 2011 huurt Broeks van de Gemeente een opstal en
grond ter grootte van circa 30.600 m2 (een kantine, kleedkamers en twee
sportvelden).
In de huurovereenkomst zijn voor zover
van belang, de volgende bepalingen opgenomen.
“1. De ondergetekenden:
(…)
Overwegende dat:
- Door de verhuizing van sportclub
Hercules/PSCK naar sportpark De Kuil de locatie aan de Zuiderweg beschikbaar is
gekomen;
- in afwachting van
het definitief bestemmen van de locatie voor een periode van minimaal drie jaar
te verhuren;
- dat met deze
verhuur de bestemming gerelateerd blijft aan de sport- en
recreatiebestemming.
verklaren het
volgende te zijn overeengekomen:
2Het gehuurde
1. Huurder huurt
van verhuurder opstal en grond (kantine, kleedkamers en twee sportvelden),
plaatselijk bekend als gelegen nabij Zuiderweg 72e te Wijderwormer, sectie D,
nummer 480 (geheel) en D, nummers 268 en 559 (gedeeltelijk) en zoals
schetsmatig aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte tekening, nummer
10571, hierna te noemen ‘het gehuurde’.
2. Huurder
aanvaardt het gehuurde in de toestand waarin het zich bij het ingaan van deze
huurovereenkomst bevindt, behoudens afspreken welke bij de oplevering zijn
afgesproken m.b.t. het vervangen van de sloten en het herstellen van de
bestrating en verbeteren van de omgeving.
3. Het reguliere
onderhoud van het sportterrein alsmede het periodieke onderhoud van de
opstallen zijn voor rekening van verhuurder.
5. Het gehuurde
dient gebruikt te worden voor activiteiten die aan sport- en recreatie
zijn gerelateerd.
3 Duur van de
overeenkomst
1. De
huurovereenkomst gaat in op 1 mei 2011 en eindigt op 30 april 2014.
2. De overeenkomst
kan na 30 april door beide partijen opgezegd worden per aangetekende brief met
inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden.
3. (…).
4. De
huurovereenkomst zal aan het einde van de termijn van drie jaar telkens
stilzwijgend voor de duur van 1 jaar op dezelfde voorwaarden worden voortgezet,
tenzij de huur tegen het einde van de periode van één jaar overeenkomstig
artikel 3 onder één van de partijen schriftelijk is opgezegd.
5. Bij het einde
van de overeenkomst is de huurder verplicht het gehuurde geheel ontruimd en in
de oorspronkelijke staat ter beschikking van verhuurder te stellen, tenzij
partijen anders overeenkomen.
6. (…)”
In september 2013 is
de Gemeente in onderhandeling getreden met voetbalclub AZ (verder: AZ) over de
ontwikkeling van een nieuw trainingscomplex voor de jeugdopleiding van AZ op
onder meer het gehuurde.
Bij brief van 30
oktober 2013 heeft de Gemeente de huurovereenkomst opgezegd per 30 april 2014.
Daarbij is gewezen op de verplichting het gehuurde geheel ontruimd en in de
oorspronkelijke staat ter beschikking van de verhuurder te stellen.
Vervolgens heeft Broeks aan de Gemeente gevraagd of Broeks het gehuurde
tot en met 31 juli 2014 mocht huren, daar stemde de
gemeente mee in en later heeft Broeks gevraagd of hij tot 31 oktober 2014 mocht blijven. Ook dat
mocht van de Gemeente maar Broeks moest wel uiterlijk op 31 oktober 2014
ontruimen.
Standpunt
Broeks
Bij brief van 15
september 2014 heeft mr. Raas namens Broeks aan de Gemeente, samengevat,
geschreven dat van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst geen
sprake is omdat het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290
Burgerlijk Wetboek (BW) betreft en de huurovereenkomst daarom doorloopt tot
april 2016 en dat, mocht geen sprake zijn van een bedrijfsruimte in de zin van
artikel 7:290 BW, sprake is van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel
7:230a BW, in welk geval aanspraak kan worden gemaakt op
ontruimingsbescherming.
Standpunt
Gemeente
Bij brief van 17
september 2014 heeft de Gemeente gereageerd op de brief van mr. Raas en,
samengevat, aangegeven dat volgens haar sprake is van een rechtsgeldige
opzegging en dat het gehuurde uiterlijk op 31 oktober 2014 ontruimd moet worden
opgeleverd.
De Gemeente legt in de eerste plaats aan
haar vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst tussen partijen met
wederzijds goedvinden is beëindigd per 30 april 2014. Zij stelt dat partijen
aansluitend nadere afspraken hebben gemaakt omtrent het moment van ontruiming,
te weten 31 juli 2014 en vervolgens 31 oktober 2014. Hieruit volgt volgens de
Gemeente dat Broeks sinds 1 november 2014 zonder recht of titel en dus
onrechtmatig op/in het gehuurde verblijft.
Naar het oordeel van de
voorzieningenrechter voert Broeks hier terecht tegen aan dat de Gemeente Broeks
in de brieven van 6 februari en 26 augustus 2014 niet slechts een ruimere
termijn voor ontruiming heeft toegestaan, maar de huurovereenkomst tweemaal
heeft verlengd. Dit staat uitdrukkelijk in voormelde brieven. Dat uit de
hiervoor onder de feiten weergegeven gang van zaken kan worden afgeleid dat
door Broeks zich niet heeft verzet tegen de (rechtsgeldigheid van de) opzegging
door de Gemeente per 30 april 2014, betekent ook niet dat sprake is van
beëindiging met wederzijds goedvinden.
Welk
huurregime is van toepassing?
De centrale vraag die vervolgens
voorligt, is onder welk huurregime de huurovereenkomst tussen partijen valt.
Het antwoord op die vraag is van belang omdat daaruit kan worden afgeleid of en
in welke mate Broeks huur- of ontruimingsbescherming geniet.
Gemeente:
Huur onbebouwde grond. Artikel 7:290 BW en artikel
7:230a BW niet van toepassing
De Gemeente stelt zich
in dit kader, samengevat, op het volgende standpunt. Er is geen sprake van een
bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, nu niet wordt voldaan aan de in
dat artikel neergelegde vereisten. Er is sprake van huur van onbebouwde grond
waarop noch artikel 7:290, noch artikel 7:230a BW van toepassing is, aangezien
de opstal een zeer ondergeschikte rol speelt in de huurovereenkomst. Voor zover
de huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een gemengde huurovereenkomst
van enerzijds onbebouwde grond en anderzijds een opstal, dan nog is op grond
van de absorptietheorie sprake van een huurovereenkomst van onbebouwde grond,
aangezien de opstal maar een klein onderdeel uitmaakt van het gehuurde en de
huur van de onbebouwde grond overheersend is. Ook in dat geval is de
huurovereenkomst dus rechtsgeldig opgezegd per 31 oktober 2014. Indien de
absorptie theorie niet geldt, is sprake van verschillende huurregimes voor de
huur van de grond en van de opstal. De huur voor de grond is dan geëindigd op
30 april 2014, waarna partijen afspraken hebben gemaakt over de ontruiming op
(uiteindelijk) 31 oktober 2014. Op de huur van de opstal is in dat geval
artikel 7:230a BW van toepassing. Broeks kan evenwel geen aanspraak maken op de
ontruimingsbescherming van artikel 7:230a lid twee BW, primair omdat Broeks
heeft ingestemd met de opzegging door de Gemeente, subsidiair omdat de Gemeente
uit de gedragingen van Broeks heeft mogen afleiden dat zij het gehuurde per 31 oktober
2014 zou ontruimen, zodat sprake is van rechtsverwerking en meer subsidiair
omdat Broeks door een beroep te doen op ontruimingsbescherming zich schuldig
maakt aan misbruik van recht.
Standpunt
Broeks: wél artikel 7:290 BW en
eventueel artikel 7:230a BW huur
Broeks voert daar het
volgende tegen aan. Primair is sprake van een huurovereenkomst in de zin van
artikel 7:290 BW. Subsidiair is sprake van een huurovereenkomst in de zin van
artikel 7:230a BW. Van huur van onbebouwde grond is geen sprake, nu de
huurovereenkomst het gehuurde omschrijft als huur van opstal en grond. Nu het
bebouwde onderdeel van het gehuurde overheersend is, is de absorptietheorie,
zoals door de Gemeente voorgestaan, niet toepasbaar. Broeks heeft daarnaast
niet ingestemd met het einde van de huurovereenkomst per 31 oktober 2014.
Broeks geniet gelet hierop huur- dan wel ontruimingsbescherming zodat de
vordering in kort geding dient te worden afgewezen. De voorzieningenrechter
overweegt hieromtrent als volgt.
Oordeel
voorzieningenrechter: Onbebouwde grond? Nee
Bij de vraag welk
huurregiem op de overeenkomst van toepassing is, komt belang toe aan de inhoud
van de huurovereenkomst en aan de bedoeling van partijen. In de
huurovereenkomst staat dat sprake is van huur van grond én opstal (kantine,
kleedruimte en twee sportvelden). Verder is van belang dat in artikel 2.5 van
de overeenkomst staat dat “het gehuurde” gebruikt dient te worden voor
activiteiten die aan sport en recreatie zijn gerelateerd. De
bewoordingen van de overeenkomst duiden er dus niet op dat de huur van de
opstal ondergeschikt moet worden geacht aan die van de grond. Uit artikel 2.5.
blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter voorts dat het partijen bij
het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond dat de opstal samen met de
grond gebruikt zouden worden. Voor zover de activiteiten plaatsvinden op de
grond (de sportvelden), is het gebruik van de opstal (met name de sanitaire
voorzieningen) immers eveneens nodig. Daarnaast is het mogelijk dat er
activiteiten worden georganiseerd waarvoor alleen de van de opstal onderdeel
uitmakende kantine (ook wel feestzaal genoemd), wordt gebruikt. De
voorzieningenrechter acht voorts van belang dat Broeks ter zitting
onweersproken heeft toegelicht dat zij haar evenementen, waaronder
bedrijfsuitjes en sportdagen, organiseert vanuit een kantoor, gevestigd in de
opstal. Het recreatieve/sportieve gedeelte van de door haar georganiseerde
evenementen vindt plaats op het gehuurde, maar ook wel daarbuiten. Voor zover
deze activiteiten plaatsvinden op de sportvelden die onderdeel uitmaken van het
gehuurde, maken de deelnemers ook gebruik van de kleedkamers en sanitaire
voorzieningen in de opstal. Verder heeft Broeks onweersproken toegelicht dat
alle door haar georganiseerde activiteiten gepaard met een ‘sociaal’ gedeelte
bij aanvang en/of na afloop van die activiteiten, welk ‘sociale’ gedeelte
plaatsvindt in de opstal, namelijk in de kantine. Gelet op al het voorgaande is
de voorzieningenrechter van oordeel dat het zwaartepunt van de activiteiten van
Broeks bij de opstal ligt. Dit heeft naar het oordeel van de
voorzieningenrechter tot gevolg dat dat het regime dat de opstal beheerst ook
de overeenkomst in zijn geheel beheerst. Het betoog van de Gemeente dat de
huurovereenkomst moet worden beschouwd als huur van onbebouwde grond, dan wel
als een gemengde huurovereenkomst, waarbij op de huur van grond en opstal
verschillende huurregimes van toepassing zijn, faalt dan ook.
Oordeel
voorzieningenrechter: Bedrijfsruimte ex
artikel 7:290 BW?
Nee
Artikel 7:290 BW
bepaalt:
1. De bepalingen van
deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.
2. Onder
bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. een gebouwde
onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en
verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een
restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een
ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het
publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of
voor dienstverlening aanwezig is;
b. een gebouwde
onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd
is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak
die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een
kampeerbedrijf.
3. Tot de in lid 2
bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij
het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die
bedrijfsruimte, afhankelijke woning.
Tussen partijen is
niet in geschil dat de gehuurde bedrijfsruimte door Broeks niet valt onder
artikel 7:290, tweede lid, onder b en c, BW. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan het gehuurde ook niet
worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290, tweede
lid, onder a, BW. Voor dit oordeel is redengevend dat, wat er ook zij van de
kwalificatie van de bedrijfsactiviteiten van Broeks, niet wordt voldaan aan het
vereiste dat in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal voor
rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.
Gelet op de toelichting van Broeks is het gehuurde ‘lokaal’ toegankelijk voor
personen die behoren tot een besloten groep. Het besloten karakter van de
evenementen van Broeks blijkt uit het feit dat, zoals de heer Koopman namens
Broeks ter zitting heeft toegelicht, het doel
van de activiteiten van Broeks niet is dat iedere willekeurige passant het
gehuurde kan betreden voor de levering van roerende zaken dan wel om aldaar
gebruik te maken van de dienstverlening van Broeks. De gang van zaken bij
Broeks is dat na reservering van een evenement degenen die tot de kring van
genodigden behoren, worden toegelaten op het gehuurde en wel uitsluitend voor
deelname aan dat specifieke evenement en uitsluitend voor de daarvoor bedoelde
tijdstippen/periode. Dat door Broeks zo nu en dan ook evenementen worden
georganiseerd die voor eenieder toegankelijk zijn, doet daar niet aan af, nu de
toegankelijkheid voor eenieder in dat geval uitsluitend voor de duur van dat
evenement geldt en dit niet het merendeel van de evenementen betreft. De
stelling dat Broeks een horecavergunning heeft en dat een groot gedeelte van
haar omzet afkomstig is uit horeca, kan evenmin af doen aan het besloten
karakter van de evenementen. De stelling dat het eenieder vrij staat zich naar
het gehuurde te begeven, nu het gehuurde vanaf de openbare weg vrij
toegankelijk is, leidt evenmin tot een ander oordeel, nu duidelijk is dat het
ontvangen van willekeurige passanten niet overeenstemt met het doel van de
bedrijfsactiviteiten van Broeks.
Oordeel
voorzieningenrechter: Bedrijfsruimte ex artikel
7:230a BW? Ja
Artikel 230a BW
bepaalt, voor zover van belang:
1. Heeft de huur
betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan en is die zaak
of dat gedeelte noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel,
dan kan de huurder na het einde van de huurovereenkomst de rechter verzoeken de
termijn waarbinnen ontruiming moet plaats vinden, te verlengen. Het verzoek
moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen
schriftelijk ontruiming is aangezegd.
2. Het eerste lid
geldt niet in geval de huurder zelf de huur heeft opgezegd, uitdrukkelijk in de
beëindiging daarvan heeft toegestemd of veroordeeld is tot ontruiming wegens
niet nakoming van zijn verplichtingen.
De voorzieningenrechter overweegt dat de gehuurde
opstal voldoet aan het criterium van artikel 7:230a, eerste lid, BW. Zoals
hiervoor is geoordeeld ligt het zwaartepunt van het gehuurde op de huur van de
opstal, zodat de overeenkomst in zijn geheel wordt beheerst door artikel 7:230a
BW.
Partijen zijn verdeeld
over de vraag of de ontruimingsbescherming van het eerste lid van artikel
7:230a BW in het onderhavige geval geldt, of dat sprake is van een situatie als
omschreven in artikel 7:230a, tweede lid, BW.
Naar het oordeel van
de voorzieningenrechter kan uit de door partijen overgelegde producties niet
worden afgeleid dat Broeks uitdrukkelijk heeft ingestemd met
de opzegging van de huur door de Gemeente. Dat Broeks tweemaal heeft verzocht
om verlenging van de huurovereenkomst en dat Broeks heeft ingestemd met een
verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, is niet voldoende voor
dat oordeel. Uit de door partijen overgelegde producties komt immers duidelijk
naar voren dat Broeks het gehuurde bij voorkeur voor langere tijd zou huren en
dat die mogelijkheid ook bestond zolang de Gemeente nog geen definitieve
overeenkomsten met AZ had, althans een definitieve startdatum met AZ nog niet
vaststond. Ook de omstandigheid dat door Broeks samen met de Gemeente is
gezocht naar een alternatieve locatie voor de bedrijfsactiviteiten van Broeks,
maakt niet dat sprake is van een uitdrukkelijke instemming aan
de zijde van Broeks, waarbij zij haar ontruimingsbescherming wilde prijsgeven.
Echter:
rechtsverwerking Broeks
Ten aanzien van het
standpunt van de Gemeente dat Broeks geen aanspraak kan maken op
ontruimingsbescherming omdat sprake is van rechtsverwerking dan wel misbruik
van recht, geldt het volgende.
Een geslaagd beroep op
rechtsverwerking vereist de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als
gevolg waarvan bij de Gemeente hetzij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt
dat Broeks haar recht op ontruimingsbescherming niet meer geldend zou maken,
hetzij de positie van de Gemeente zodanig onredelijk is verzwaard dat Broeks in
redelijkheid geen beroep meer kan doen op dat ingeroepen recht. Van misbruik
van recht kan onder meer sprake zijn als de bevoegdheid wordt uitgeoefend met
geen ander doel dan de Gemeente te schaden of als Broeks, de onevenredigheid tussen
de wederzijdse belangen in aanmerking genomen, in redelijkheid niet tot
uitoefening van haar bevoegdheid kan komen.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het
beroep op rechtsverwerking slaagt. Daarvoor is het volgende redengevend. De
Gemeente heeft de huurovereenkomst aanvankelijk opgezegd per 30 april 2014.
Vervolgens is de huurovereenkomst op verzoek van Broeks enige malen verlengd.
Aanvankelijk bestond daarbij nog de mogelijkheid dat Broeks de huur zou kunnen
voortzetten. Vanaf juni 2014 is echter duidelijk geworden dat de Gemeente met
betrekking tot het gehuurde verplichtingen aanging tegenover AZ. Uit de door
partijen overgelegde stukken blijkt weliswaar dat Broeks zo lang mogelijk in
het gehuurde wilde blijven zitten, maar niet dat Broeks zich mogelijk op
ontruimingsbescherming zou beroepen of anderszins van mening zou zijn dat zij
langer dan de door de Gemeente genoemde einddatum in het gehuurde zou mogen
blijven. In een email van 27
maart 2014 heeft [C] van de Gemeente aan [bestuurder] van Broeks geschreven:
“ Er zal een
passage worden opgenomen in het persbericht AZ-Zaanstad, dat Broeks Events haar
activiteiten in ieder geval tot 1 augustus 2014 kan voortzetten. ”
[bestuurder] heeft
hierop als volgt gereageerd:
“ De naam
Broeks Events hoef je wat mij betreft niet te noemen. Alleen dat de start op
zijn vroegst 1 augustus begint, liefst natuurlijk indien mogelijk 1 november.
Dan is namelijk ons hoogseizoen voorbij. ”
Deze reactie duidt er
niet op dat Broeks zich op ontruimingsbescherming zal beroepen. Vervolgens
heeft Broeks meerdere malen verzocht om duidelijkheid over de planning met AZ.
Op 11 augustus 2014 heeft [bestuurder] van Broeks een e-mail gestuurd met als
onderwerp
“ einddatum
Broeks events Wijdewormer ”.
Hij schrijft daarin:
“ Is de
einddatum van Broeks nog steeds 1 oktober of mag/kan het eind oktober worden?
Wat niet kan kan niet hoor ”.
Ook door deze
formulering, met name uit het gebruik van de term “ einddatum van
Broeks ” en de toevoeging “ wat niet kan kan niet hoor ”,
heeft Broeks naar het oordeel van de Gemeente de indruk gewekt dat zij zich
niet op ontruimingsbescherming zou beroepen.
Uit de overgelegde
e-mails blijkt voorts duidelijk dat Broeks zich bewust was van de
verplichtingen die de Gemeente op dat moment aanging tegenover AZ. Door in de
gegeven omstandigheden niet aan de Gemeente duidelijk te maken dat zij met
“einddatum” zoals nu blijkt doelt op einddatum van de huurovereenkomst (waarna
ontruimingsbescherming ingaat) en niet op einddatum van het gebruik van het gehuurde,
heeft Broeks de indruk gewekt dat zij doelde op de einddatum van het gebruik,
derhalve dat zij per einddatum zou ontruimen en zich niet op
ontruimingsbescherming zou beroepen. Dat Broeks geen juristen in dienst heeft
doet daar niet aan af. Broeks, bekend met de verplichtingen die de Gemeente
inmiddels tegenover AZ was aangegaan, had kunnen weten dat de Gemeente niet
bereid zou zijn geweest de huurovereenkomst op 26 augustus 2014 te verlengen
tot 31 oktober 2014, indien zij had geweten dat Broeks zich op het standpunt
zou stellen dat haar ontruimingsbescherming toekwam. In de gegeven
omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat Broeks door haar
handelen bij de Gemeente het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat zij
haar recht op ontruimingsbescherming niet geldend zou maken en eveneens dat de
positie van de Gemeente door het handelen van Broeks zodanig onredelijk is
verzwaard dat Broeks in redelijkheid geen beroep meer kan doen op
ontruimingsbescherming.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Broeks
zich niet op artikel 7:230a, lid 1 BW kan beroepen. Nu de door de Gemeente
aangezegde einddatum van de huur reeds is verstreken, stelt de Gemeente zich
terecht op het standpunt dat Broeks zonder recht of titel in/op het gehuurde
verblijft. De vordering tot ontruiming ligt dan ook voor toewijzing gereed.
Maar
toch op grond van belangenafweging: ontruimingstermijn gunnen van 4
maanden:
Afweging van de
wederzijdse belangen leidt echter tot toewijzing van de vordering op een andere
termijn dan door de Gemeente gevorderd. De continuïteit van de onderneming van
Broeks, die ondanks pogingen daartoe nog geen alternatieve locatie heeft
gevonden en derhalve voor haar bedrijfsvoering vooralsnog afhankelijk is van
het gehuurde, is immers in het geding. Daartegenover staan weliswaar belangen
van de Gemeente, die overeenkomsten is aangegaan met AZ, maar de Gemeente heeft
onvoldoende onderbouwd dat dit belang zo zwaar weegt dat Broeks niet een korte
ontruimingstermijn kan worden gegund. De Gemeente wijst immers vooral op het
belang om spoedig tot sloop van de opstal te komen en met de herinrichting van
het terrein te beginnen. De Gemeente heeft evenwel niet voldoende onderbouwd
dat niet later met de aanvang van deze werkzaamheden kan worden gestart.
Weliswaar heeft zij aangegeven dat er vóór het broedseizoen bomen moeten worden
gekapt, maar gesteld noch gebleken is dat het kappen van de bomen niet kan
plaatsvinden zolang Broeks het gehuurde gebruikt. De overige aangevoerde
belangen zien – kort gezegd – op de start van de door AZ beoogde trainingen op
het terrein. Deze zijn echter niet op korte termijn gepland. De financiële
belangen die de Gemeente bij spoedige ontruiming stelt te hebben, heeft de
Gemeente niet onderbouwd. De Gemeente heeft voor het overige geen argumenten
aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat haar belang bij spoedige
ontruiming zwaarder moet wegen dan het belang van Broeks bij een korte
ontruimingstermijn. De voorzieningenrechter zal Broeks dan ook een
ontruimingstermijn gunnen van 4 maanden. Deze termijn kan Broeks, die naar
eigen zeggen nu in haar laagseizoen zit, benutten om een alternatieve
bedrijfslocatie te vinden. Een langere termijn acht de voorzieningenrechter
niet redelijk, nu Broeks al lange tijd rekening heeft kunnen houden met het
einde van haar gebruik van het gehuurde.
