De feiten
SASD is een stichting die de eigendom bezat van de door voetbalvereniging SVD in gebruik zijnde sportaccommodatie ’t Gielink te Dinxperlo. Door uitbreiding van de bebouwing kwam ’t Gielink in de bebouwde kom van Dinxperlo te liggen. In 1979 wilde de gemeente Dinxperlo op die plaats een woonwijk realiseren en heeft daarom aan SASD en SVD een alternatieve locatie aangeboden aan de Europastraat te Dinxperlo. Een en ander heeft geleid tot overeenstemming over het ruilen van percelen. In de overeenkomst bij de ruil is onder andere vastgesteld dat de huurprijs vooraf moet worden vastgesteld en dat de gemeente zorg zou dragen voor het onderhoud van de speelvelden en accommodaties. De aanvangshuur voor twee velden is in 1979 door partijen vastgesteld op ƒ 1.000,00 per veld, te vermeerderen met een bedrag voor de oefenhoek.
SASD is een stichting die de eigendom bezat van de door voetbalvereniging SVD in gebruik zijnde sportaccommodatie ’t Gielink te Dinxperlo. Door uitbreiding van de bebouwing kwam ’t Gielink in de bebouwde kom van Dinxperlo te liggen. In 1979 wilde de gemeente Dinxperlo op die plaats een woonwijk realiseren en heeft daarom aan SASD en SVD een alternatieve locatie aangeboden aan de Europastraat te Dinxperlo. Een en ander heeft geleid tot overeenstemming over het ruilen van percelen. In de overeenkomst bij de ruil is onder andere vastgesteld dat de huurprijs vooraf moet worden vastgesteld en dat de gemeente zorg zou dragen voor het onderhoud van de speelvelden en accommodaties. De aanvangshuur voor twee velden is in 1979 door partijen vastgesteld op ƒ 1.000,00 per veld, te vermeerderen met een bedrag voor de oefenhoek.
De huur is jaarlijks aan de hand van de
CBS-index aangepast. In 1985 was dit ƒ 1.350,00 per veld plus ƒ 658,00 voor de
oefenhoek, in totaal dus € 1.523,79 (ƒ 3.358).
Over 2008 bedroeg de huur € 3.169,00.
Het geschil
De gemeenteraad heeft op 16 oktober 2007 de “Nota huurtarieven in de sport” vastgesteld (hierna: de Nota). Hieruit volgde dat de huur voor SVD bij gelijkblijvende afspraken omtrent de onderhoudskosten – namelijk ten laste van de gemeente – in 2010 € 28.512,00 zouden bedragen. Als alternatief voor deze laatste huurprijs gold een bedrag in 2010 van € 9.830,00, waarbij SVD zelf de kosten van groot onderhoud zou moeten dragen. SASD/SVD konden zich hiermee niet verenigen.
De gemeenteraad heeft op 16 oktober 2007 de “Nota huurtarieven in de sport” vastgesteld (hierna: de Nota). Hieruit volgde dat de huur voor SVD bij gelijkblijvende afspraken omtrent de onderhoudskosten – namelijk ten laste van de gemeente – in 2010 € 28.512,00 zouden bedragen. Als alternatief voor deze laatste huurprijs gold een bedrag in 2010 van € 9.830,00, waarbij SVD zelf de kosten van groot onderhoud zou moeten dragen. SASD/SVD konden zich hiermee niet verenigen.
De gemeente stelt
zich, samengevat, op het standpunt dat de indertijd gemaakte afspraken niet met
zich brengen dat er geen huurverhoging kan plaatsvinden en voorts – als dat al
aan de orde zou zijn – dat SAVD/SVD aanpassing van die afspraak moet accepteren
gelet op de lange tijd (meer dan 30 jaar) die vanaf het moment dat die
afspraken zijn gemaakt zijn verstreken en ook het algemeen belang dat maakt dat
een recht niet onbeperkt kan voortduren en ten slotte de rechtsgelijkheid
waardoor een beroep op de gemaakte afspraken niet meer redelijk is te achten.
SVD/SASD stellen,
samengevat, dat eenmaal gemaakte afspraken nagekomen behoren te worden, dat het
algemeen belang juist vergt dat verworven rechten worden geëerbiedigd en dat
rechtsgelijkheid in het kader van de hier aan de orde zijnde situatie niet
relevant is.
Partijen verzoeken
dat de kantonrechter zal bepalen:
A. of SVD/SASD zich op het standpunt mogen stellen dat de gemeente jegens hen gebonden is aan de gemaakte afspraken.
en, zo nee:
B. of de gemeente de huurprijzen zoals die volgen uit de nota in volle omvang aan SVD in rekening mag brengen, mede gelet op het in de afgelopen jaren ontstane achterstallig onderhoud;
en, zo nee:
C. zal vaststellen wat naar zijn oordeel wel een passende huurprijs is.
A. of SVD/SASD zich op het standpunt mogen stellen dat de gemeente jegens hen gebonden is aan de gemaakte afspraken.
en, zo nee:
B. of de gemeente de huurprijzen zoals die volgen uit de nota in volle omvang aan SVD in rekening mag brengen, mede gelet op het in de afgelopen jaren ontstane achterstallig onderhoud;
en, zo nee:
C. zal vaststellen wat naar zijn oordeel wel een passende huurprijs is.
De beoordeling
In beginsel zijn partijen gehouden tot nakoming van de door hen in1979 in
de notariële akte neergelegde overeenkomst. Naast gehoudenheid aan de
overeenkomst zijn van belang de aanvullende dan wel de derogerende werking van
de redelijkheid en billijkheid en eventuele onvoorziene omstandigheden, mede
bezien in het licht van de wettelijke huurbepalingen.
In beginsel zijn partijen gehouden tot nakoming van de door hen in
De kantonrechter is
echter van mening dat door de ontwikkeling in de prijzen van vastgoed de
Gemeente niet onredelijk handelt wanneer zij overeengekomen huurprijs van 30
jaar geleden wil verhogen.
Het zeer
langdurig (langer dan 30 jaar) op vrijwel gelijk niveau houden van de huurprijs
is naar het oordeel van de kantonrechter niet te beschouwen als een ‘hard’
beding uit de notariële akte zoals de hierboven besproken onderhoudsafspraak.
Daarbij is het volgende van belang. Volgens het wettelijk systeem binnen het
huurrecht is een huurprijs niet een statisch gegeven, maar zijn er
aanknopingspunten voor de mogelijkheid om deze (los van indexering) op
initiatief van één van de partijen nader aan de eisen van de tijd aan te
passen. De mogelijkheid tot een dergelijke aanpassing heeft te maken met het
uiteenlopen van de gewone indexering met de prijsontwikkeling van onroerende
zaken en de daarmee samenhangende ontwikkeling van de marktconforme
huurprijzen. Met andere woorden, de huurprijs kan ook na indexering op een
bepaald moment verhoudingsgewijs zeer laag blijken te zijn. Gelet op de
prijsstijging van onroerende zaken in de afgelopen 33 jaar is dit ook
waarschijnlijk. De huidige teruggang vanaf eind 2008 maakt dit niet anders. Bij
een dergelijke scheefgroei is de kans groot dat de een van de partijen daar op
den duur onbillijk door wordt benadeeld.
Echter, de in de
nota gevraagde huurprijs wordt voor SVD/SASD wel als onredelijk hoog gezien,
wat met zich mee brengt dat de kantonrechter een nieuwe huurprijs zal
vaststellen.
De beslissing
De kantonrechter:
De kantonrechter:
bepaalt op de
voet van het bepaalde in artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke
Rechtsvordering: dat SVD/SASD
zich niet op het standpunt mogen stellen dat de gemeente jegens hen gebonden is
aan de gemaakte afspraken ten aanzien van de huurprijs van 30 jaar geleden. Dat
de gemeente niet de huurprijzen zoals die volgen uit de “nota huurtarieven in
de sport” in volle omvang aan SVD in rekening mag brengen, mede gelet op het in
de afgelopen jaren ontstane achterstallig onderhoud en stelt als passende
huurprijs vast:
€ 12.000,00 per jaar inclusief de onderhoudsverplichting, of € 4.000,00 per jaar zonder onderhoudsverplichting. De huurprijs zal mogen meebewegen met de jaarlijkse indexering huurprijzen.
€ 12.000,00 per jaar inclusief de onderhoudsverplichting, of € 4.000,00 per jaar zonder onderhoudsverplichting. De huurprijs zal mogen meebewegen met de jaarlijkse indexering huurprijzen.
De uitspraak HIER
Geen opmerkingen:
Een reactie posten