Een uitspraak over de
vraag waar sportverenigingen wel vaker mee geconfronteerd worden: is een kantine of zoals in dit geval een
brasserie artikel 7:290 BW bedrijfsruimte? Zie ook deze uitspraken: "Kwalificatie van huur kantine,kleedkamers en twee sportvelden: Huur onbebouwde grond? Artikel 7:290 BWbedrijfsruimte? of artikel 7:230a BW bedrijfsruimte?" en
De feiten
Excelsior is een
betaald voetbalorganisatie die deelneemt aan de competitie in de eredivisie.
Excelsior en gedaagde
zijn op 24 september 2010 schriftelijk een “huur/exploitatie-overeenkomst”
aangegaan op grond waarvan gedaagde op basis van exclusiviteit alle
cateringactiviteiten in en om het stadion exploiteert tijdens de wedstrijden
van Excelsior en/of tijdens andere activiteiten in het stadion. In de
overeenkomst staat dat deze een looptijd heeft van 5 jaar en van rechtswege
eindigt op 30 juni 2015. Artikel 3 bepaalt onder meer dat gedaagde een
“basishuurprijs” dient te betalen van € 62.500,- exclusief BTW per jaar als
Excelsior in de eerste divisie speelt en € 75.000,- exclusief BTW per jaar als
Excelsior in de eredivisie speelt. Deze prijs wordt jaarlijks geïndexeerd.
In het kader van de uitvoering van de overeenkomst maakt gedaagde gebruik van de navolgende ruimten:
In het kader van de uitvoering van de overeenkomst maakt gedaagde gebruik van de navolgende ruimten:
- Brasserie begane
grond (voorheen sponsorhome begane grond);
- Businessruimte
eerste verdieping (voorheen sponsorhome eerste verdieping);
- Keuken begane grond;
- Kantoor;
- Magazijnruimte,
bieropslagruimte en ruimte onder de hoofdtribune;
- Drie uitgiftepunten;
- Supportershome
(voorheen kantine);
Artikel 1 C van de
overeenkomst luidt:
Huurder verkrijgt het exclusieve recht om bij alle
activiteiten die er in en rond het stadion plaatsvinden en in de toekomst
zullen gaan plaatsvinden, dus in het kader van voetbalwedstrijden en bij
andersoortige evenementen, de horecavoorzieningen in de ruimste zin des woords
te verzorgen, als ook om los daarvan eigen activiteiten in het gehuurde te
ontwikkelen, hierna te noemen de exploitatie.
Excelsior heeft begin
2014 een tender uitgeschreven voor werving van een cateraar voor de periode
vanaf 1 juli 2015. Gedaagde] heeft deelgenomen aan deze tender. Excelsior heeft
op 5 januari 2015 aan gedaagde medegedeeld dat de opdracht aan een andere
cateraar dan gedaagde zal worden gegund.
Gedaagde heeft bij brief
van 29 april 2015 aan Excelsior medegedeeld dat volgens gedaagde de
overeenkomst met Excelsior kwalificeert als huur ex art. 7:290 BW en dat deze
overeenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd.
Excelsior heeft bij
(gewone) brief van 29 april 2015 aan gedaagde bevestigd dat Excelsior op 5
januari 2015 aan gedaagde heeft medegedeeld dat de overeenkomst niet wordt
verlengd.
Standpunt Excelsior
Excelsior vordert de gedaagde
te veroordelen om voor of op 1 juli 2015 de hiervoor genoemde ruimten in het
stadion van Excelsior gelegen aan de Honingerdijk 110 te Rotterdam te ontruimen
althans alle (roerende) zaken die zich in deze ruimten bevinden en die aan gedaagde
toebehoren en/of daar zijn aangebracht door gedaagde te verwijderen binnen twee
dagen na de betekening van het vonnis, met afgifte van de sleutels in lege en
behoorlijke staat ter vrije beschikking van Excelsior te stellen en vervolgens
verlaten en ontruimd te houden, zulks met een machtiging van Excelsior bij
gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming zelf te
bewerkstelligen met de sterke arm van politie en justitie op kosten van gedaagde;
Geen huurovereenkomst maar overeenkomst van
opdracht
Excelsior stelt het
volgende.
De overeenkomst tussen
partijen kwalificeert niet als huur maar als opdracht.
Betwist wordt dat
(mede) sprake is van bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW. De meeste ruimten zijn
niet (zonder meer) toegankelijk voor het publiek. Het ter beschikking stellen
van de ruimten aan gedaagde is in vergaande mate onderschikt aan het doel van
de overeenkomst dat gedaagde haar cateringwerkzaamheden rondom wedstrijden kan
verrichten. Omdat deze overeenkomst van rechtswege eindigt per 1 juli 2015
dient gedaagde de door haar gebruikte ruimten te ontruimen. Ten onrechte laat gedaagde
dit na.
Als, naast opdracht,
wel mede sprake mocht zijn van huur, dan zijn de elementen inzake opdracht
dermate overheersend dat de bepalingen omtrent huur daarvoor dienen te wijken
(absorptie ex artikel 6:215 BW).
Indien echter, naast
de regels inzake opdracht, de regels inzake huur wel mochten gelden
(cumulatie), dan heeft gedaagde geen belang bij haar beroep op
huurdersbescherming. Excelsior heeft immers voor de catering in de periode
vanaf 1 juli 2015 een derde ingeschakeld. gedaagde mag vanaf 1 juli 2015 zelf
niet meer cateren in het complex van Excelsior, zodat gedaagde geen belang
heeft bij voortzetting van het gebruik van de ruimten in het complex van Excelsior.
Excelsior mocht er
bovendien op grond van verklaringen en gedragingen van gedaagde op vertrouwen
dat gedaagde zich bij de beëindiging van de overeenkomst heeft neergelegd
(rechtsverwerking). Onder meer heeft gedaagde deelgenomen aan de tender zonder
bezwaar aan te tekenen tegen de komende beëindiging van de lopende overeenkomst
en op sociale media heeft gedaagde verkondigd dat de catering per 1 juli 2015
zou stoppen.
Een beroep op de
bescherming van art.7:290 BW is in strijd met de redelijkheid en billijkheid
althans levert dit misbruik van recht op.
Subsidiair: Het is artikel 7:230a BW
bedrijfsruimte
Subsidiair stelt
Excelsior dat indien sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in art.
7:230a BW gedaagde geen beroep meer kan doen op ontruimingsbescherming.
Oordeel rechter
Partijen houdt met
name verdeeld of (mede) sprake is van huur, en meer in bijzonder, huur van
bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW.
De voorzieningenrechter
stelt het volgende voorop. De overeenkomst van partijen van heeft als titel
“Huur/ Exploitatieovereenkomst”. In deze overeenkomst worden partijen steeds
aangeduid als “huurder” en “verhuurder.” Er is een basishuurprijs
overeengekomen. Dit wijst er op dat hetgeen partijen bij het sluiten van de
overeenkomst voor ogen stond op zijn minst mede te kwalificeren valt als huur
en niet louter als een overeenkomst van opdracht.
Art.7:290 BW luidt:
“1. De
bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van
bedrijfsruimte.
2. Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte
daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de
uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf,
van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien
in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor
rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
b. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte
daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van
een hotelbedrijf;
c. een onroerende zaak die krachtens zulk een
overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
3. Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden
ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende
grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke
woning.)”
Naar voorlopig oordeel valt geenszins uit te
sluiten dat de kantonrechter in een eventuele bodemprocedure tot het oordeel
zal komen dat, gelet op de inhoud en strekking van de overeenkomst, in casu (mede) sprake is van huur van
bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. In dit oordeel wordt het navolgende
betrokken.
Ter zitting is
gebleken dat de activiteiten van gedaagde onder meer inhouden de verzorging van
de catering rond de 17 thuiswedstrijden die Excelsior (thans) in de eredivisie
speelt, vermeerderd met de catering rond enige andere thuiswedstrijden van
Excelsior, bijvoorbeeld in het kader van het toernooi om de KNVB-beker. Ter
zitting heeft gedaagde echter ook verklaard, onweersproken, dat haar
werkzaamheden veel verder gaan dan dat. Gedaagde heeft gesteld dat zij per jaar
circa 200 tot 300 groepen gasten pleegt te ontvangen in de brasserie op het
complex van Excelsior, buiten de wedstrijden om. Het gaat dan bijvoorbeeld om
bedrijven die incidenteel langskomen voor een etentje of een haringhapfestijn,
en daarnaast ook om groepen gasten die periodiek gebruik maken van de brasserie
in dit complex, zoals bijvoorbeeld Rotaryclubs, die regelmatig bijeenkomsten
houden in deze brasserie. Voorts heeft gedaagde ter zitting onweersproken
verklaard dat zij bij thuiswedstrijden van Excelsior ook gasten in de brasserie
ontvangt die geen interesse hebben in de wedstrijd maar wel van de gelegenheid
dat de brasserie geopend is gebruik willen maken om daar, zonder te beschikken
over een toegangsbewijs voor de wedstrijd, te komen eten om daarna, zonder
aanschouwing van de wedstrijd, weer te vertrekken.
Gelet op deze
onweersproken verklaringen van gedaagde dient het er vooralsnog voor te worden
gehouden dat een substantieel deel van
de gasten die gedaagde bedient, toegang heeft tot (in ieder geval) de brasserie
zonder dat daarvoor entreegeld betaald moet worden en zonder dat er enig raakvlak is met de voetbalwedstrijden. Dat wijst
er vooralsnog op dat in substantiële mate sprake is van een voor het publiek
toegankelijk lokaal. Steun voor het oordeel dat hier sprake is van een voor
het publiek toegankelijk lokaal valt te vinden in onder meer de navolgende
jurisprudentie:
- de pedicuresalon in
een verzorgingstehuis, waar ook externe cliënten werden geholpen (kantonrechter
Tiel 15 april 1998, Prg. 1998,4968);
- een bedrijfsrestaurant
op het NOB-terrein in Hilversum, dat behalve als lunchfaciliteit voor
personeel, ook met dat oogmerk was opengesteld voor al het personeel en
bezoekers van andere bedrijven op het mediapark (kantonrechter Hilversum 27
juni 2000, WR 2001,54).
Daarbij komt dat toegangscontrole en het heffen
van entreegelden op zichzelf niet in de weg staan aan “toegankelijkheid voor
het publiek.”
De voorzieningenrechter volgt, gelet op de
substantiële mate waarin gedaagde gasten bedient buiten de voetbalwedstrijden
om, niet de stelling van Excelsior dat de werkzaamheden van gedaagde in
overwegende mate betrekking hebben op het verzorgen van de catering rondom de
voetbalwedstrijden en dat het huurelement daaraan ondergeschikt zou zijn.
Aldus is aannemelijk dat (mede) sprake is van huur
van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 sub a BW, althans kan er
hier, in kort geding, in ieder geval niet van worden uitgegaan dat dat het
tegenovergestelde standpunt van Excelsior evident juist is.
Ter zitting bleek dat
partijen het erover eens zijn dat zij al vanaf 1 april 2000 met elkaar
samenwerken respectievelijk elkaars contractuele wederpartij zijn (ondanks dat
het contract niet steeds op naam stond van dezelfde partijen, maar in het begin
nog op naam stond van een aan gedaagde gelieerd bedrijf). De eerste
overeenkomst tussen partijen, gesloten in 2000, gold voor een duur van 10 ¼
jaar. Vervolgens hebben partijen de hiervoor genoemde overeenkomst gesloten,
met een duur van vijf jaar, tot 1 juli 2015. Partijen zijn het er over eens,
naar ter zitting is bevestigd, dat de thans nog vigerende overeenkomst als een
verlenging van de eerste overeenkomst beschouwd moet worden.
Van rechtsgeldige opzegging van de
vervolgovereenkomst, dat wil zeggen bij exploot of aangetekende brief (ex
artikel 7: 293 lid 2 BW) is hier geen sprake.
Onvoldoende
aannemelijk is dat gedaagde met de beëindiging van de overeenkomst per 1 juli
2015 heeft ingestemd. Van een daarop gerichte ondubbelzinnige verklaring van gedaagde
jegens Excelsior is niet gebleken. Dat gedaagde onder de gegeven omstandigheden
niet heeft willen contracteren met derden voor activiteiten na 1 juli 2015 is
vanuit commercieel oogpunt alleszins begrijpelijk en kan haar door Excelsior
niet worden tegengeworpen.
Het vorenstaande doet de voorzieningenrechter
concluderen dat vanaf 1 juli 2015 sprake zal zijn van een overeenkomst voor
onbepaalde tijd (art. 7:300 lid 1 BW). Een dergelijke overeenkomst kan eindigen
door opzegging, waarbij een opzegtermijn geldt van minimaal een jaar en waarbij
toestemming van de rechter nodig is indien de huurder niet instemt met de
opzegging.
Terzijde merkt de
voorzieningenrechter op dat partijen, zo zij daartoe bereid zijn, in onderling
overleg zouden kunnen bezien of een minnelijke geldelijke regeling tot de
mogelijkheden behoort, zulks ter vermijding van het (proces)risico dat de
overeenkomst na een jaar alsnog eindigt, dan wel dat de rechter juist een
ruimere opzegtermijn zal hanteren.
Voor zover zou moeten
worden aangenomen dat een deel van de door gedaagde benutte ruimten in het
complex van Excelsior niet kwalificeert als huur in de zin van artikel 7:290
BW, maar als huur in de zin van artikel 7:230a BW (bijvoorbeeld opslagruimte),
dan rechtvaardigt dat niet dat op dat onderdeel wel een voorziening wordt
getroffen. Gesteld noch gebleken is dat Excelsior een afzonderlijk en voldoende
zwaarwegend spoedeisend belang heeft dat het treffen van een voorziening in
kort geding op die -ondergeschikte-onderdelen rechtvaardigt. Daarbij komt dat
evenmin op voorhand valt uit te sluiten dat de kantonrechter, des verzocht, de
termijn waarbinnen gedaagde tot ontruiming van de desbetreffende ruimten zal
moeten overgaan, zal verlengen (ex art. 7:230a lid 1 en lid 5 BW). De
omstandigheid dat partijen al 15 jaar zaken met elkaar doen maakt zulks in
ieder geval niet apert onaannemelijk.
De vordering zal derhalve worden afgewezen. Een andersluidend oordeel zou ook te veel afbreuk
doen aan het oogmerk van de wetgever om de huurder huurbescherming te bieden.
Daarbij is van belang dat het hier om een kort geding gaat, waarin anders dan
in een bodemprocedure geen ruimte is naar een uitgebreid onderzoek naar feiten
en omstandigheden, noch voor bewijslevering. Dit dient hier ten voordele van gedaagde,
als (mogelijke) huurder, te werken.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten