De feiten
Eiser X heeft een
paardenobject (het vrijstaande woonhuis, een stalgebouw met twaalf paardenboxen
en een solarium, een binnenrijbak met
vijf paardenboxen, één merriebox en een solarium, een buitenrijbak en een stapmolen) van
verkoper Leeuweneiland gekocht. Leeuweneiland heeft bij de verkoop gebruikt
gemakt van de diensten van makelaar VMK.
X wil schadevergoeding
omdat de rijhal te klein is er scheurvorming is en het dak en de ramen lekken.
Ter onderbouwing van haar
vordering stelt X het volgende:
- De in de advertentie toegezegde afmetingen
van de binnenrijhal zijn onjuist. De werkelijke afmetingen wijken af van de
voor de uitoefening van een manegebedrijf en dressuurstal vereiste afmetingen
van 20m x 40m. De binnenrijhal is te breed en te kort.
- X hoefde niet te twijfelen aan de juistheid
van de in de advertentie vermelde afmetingen en zij heeft bij de aankoop
kenbaar gemaakt dat de binnenrijhal gebruikt zou worden voor
dressuurwedstrijden en voor het gedeelte van 5m x 20m voor opslag van hooi en
stro.
- Bij
het woonhuis is sprake van een lekkend dak en van lekkende ramen en de door VMK
toegezegde reparatie van die gebreken heeft niet plaatsgevonden. Na de levering
van het paardenobject zijn in de stal scheuren ontdekt, die het gevolg blijken
te zijn van een constructiefout.
- Het
paardenobject beantwoordt niet aan de koopovereenkomst in de zin van artikel
7:17 BW, althans Leeuweneiland heeft onrechtmatig jegens X gehandeld, althans X
heeft gedwaald.
Het oordeel van de rechtbank
Non-conformiteit
Het paardenobject moet op
moment van levering de eigenschappen bezitten die X op grond van de
overeenkomst mocht verwachten. Wat X mocht verwachten is afhankelijk van de
aard van de zaak en de mededelingen die Leeuweneiland (via VMK) over de zaak
heeft gedaan. X stelt dat het paardenobject niet de eigenschappen bezit die zij
mocht verwachten, omdat de werkelijke afmetingen van de binnenrijhal afwijken
van de in de advertentie vermelde afmetingen, in het woonhuis het dak en een
aantal ramen lekken en er is sprake van een constructiefout in de fundering van
de stal. Leeuweneiland betwist een en ander.
De binnenrijhal
De in de advertentie vermelde
afmetingen van de binnenrijhal zijn onjuist. X mocht uitgaan van de juistheid
van die mededeling. In de tekst van de advertentie is immers geen sprake van
een indicatie van de afmetingen. Dat bij de onderhandelingen mogelijk is
aangegeven dat de koop plaatsvond op basis van “what you see is what you get”
doet bovendien geen afbreuk aan een verwachting die door een eerder gedane
mededeling is gewekt.
Leeuweneiland doet een
beroep op artikel 7:17 lid 6 BW.
Ingevolge dat artikel wordt bij de koop van onroerend goed vermelding van
oppervlakte vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn (en dus niet als
“conformiteitseis”). De wetsgeschiedenis (Parlementaire Geschiedenis Boek 7,
titels 1, 7, 9 en 14, 1991, p. 119 e.v.) biedt geen aanknoping om de vermelding
van de afmetingen van een onderdeel van een onroerende zaak, zoals thans het
geval is met de binnenrijhal, van genoemd artikel uit te sluiten. Ook het
vonnis van de rechtbank Arnhem van 15 oktober 2008 (LJN: BH1455) waarnaar X verwijst,
geeft daartoe geen aanleiding. Dit brengt
mee dat het op de weg van X ligt om het wettelijk vermoeden van artikel 7:17
lid 6 BW te weerleggen en aan te tonen dat de vermelde afmetingen van de
binnenrijhal wél tot de door haar redelijkerwijs te verwachten eigenschappen
van het gekochte moeten worden gerekend. Daarvan is sprake indien X in
voldoende mate (via VMK) aan Leeuweneiland heeft laten blijken dat de
afmetingen van de binnenrijhal voor haar van essentieel belang waren.
Uit de e-mail van 20 mei 2009 (zie 3.4.) blijkt
dat X aan VMK heeft gemeld dat zij het paardenobject wilde gaan gebruiken als
verkoopstal en dat zij in de binnenrijhal een ruimte van 5m bij 20m voor de
opslag van hooi en stro wilde realiseren. Uit die e-mail volgt niet dat de
afmetingen van de binnenrijhal overigens voor haar van essentieel belang waren.
X heeft ter comparitie verklaard
dat zij bij haar bezichtiging de afmetingen en/of het gebruik van de
binnenrijhal niet aan de orde heeft gesteld en dat zij niet weet of dat bij de
andere namens haar gedane bezichtiging(en) wel is gebeurd. Volgens X was dat
ook niet nodig, omdat zij vóór de eerste bezichtiging telefonisch aan VMK heeft
meegedeeld dat zij het paardenobject onder meer wilde gebruiken voor (de
training voor) dressuurwedstrijden en omdat zij per e-mail de gewenste
opslagruimte aan VMK kenbaar had gemaakt. Leeuweneiland voert aan dat X niet
expliciet aan VMK kenbaar heeft gemaakt dat zij het paardenobject mede voor
dressuurwedstrijden wilde gebruiken en dat het mogelijk is om in de
binnenrijhal zowel de gewenste opslagruimte als de gewenste
dressuurfaciliteiten te realiseren.
Het Wedstrijdreglement
Dressuur van de KNHS bevat voorschriften voor de afmetingen van een terrein
waar dressuurwedstrijden worden gehouden. Tussen partijen is niet in geschil
dat X niet mocht verwachten dat in de binnenrijhal wedstrijden voor de hogere
en internationale klassen konden worden gehouden. De officiële afmetingen voor
een terrein waar dergelijke wedstrijden worden gehouden zijn 20m bij 60m en
daarmee groter dan de in de advertentie vermelde afmetingen. Voor de dressuurwedstrijden
in de lagere klassen volgt uit het genoemde wedstrijdreglement dat de officiële
afmetingen van een terrein 20m bij 40m zijn en dat afzetting van een groter
terrein met een dressuurring is toegestaan. De werkelijke afmetingen van de
binnenrijhal zijn 21,2m bij 45,5m. Dit betekent dat het mogelijk is om in de
binnenrijhal, via een dressuurring van 20m bij 40m, een wedstrijdterrein voor
dressuur te realiseren en dat daarnaast voldoende ruimte resteert voor een
opslagruimte van 20m bij 5m.
Ter comparitie heeft X verklaard
dat afzetting van de binnenrijhal met een dressuurring onhandig en optisch
onaantrekkelijk is. X heeft evenwel niet gesteld dat zij aan VMK kenbaar heeft
gemaakt dat het voor haar van essentieel belang was dat de binnenrijhal precies
20 meter breed was om afzetting daarvan voor dressuurwedstrijden te voorkomen.
Gelet op het vorenstaande heeft X niet het wettelijk vermoeden van artikel 7:17
lid 6 BW weerlegd. De omstandigheid dat de in de advertentie vermelde
afmetingen onjuist zijn, maakt dus niet dat er sprake is van non-conformiteit.
Het lekkend dak en de lekkende ramen
VMK heeft het bestaan van
de herstelafspraak ter comparitie betwist en zij heeft verwezen naar artikel
5.1. van de koopovereenkomst waarin (onvoorwaardelijk) bepaald is dat de
feitelijke levering van het paardenobject zal geschieden in de staat waarin het
zich bij de totstandkoming van die overeenkomst bevond. In het licht van die
gemotiveerde betwisting heeft X onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd
die het bestaan van de van de koopovereenkomst afwijkende afspraak onderbouwen.
In de dagvaarding heeft X niet gesteld op welke wijze en wanneer de
herstelafspraak zou zijn gemaakt en dit volgt evenmin uit de e-mail die X na de
inspectie heeft opgesteld.
Dwaling en onrechtmatige daad
Voor dwaling ten aanzien
van binnenrijhal is vereist dat Leeuweneiland moest begrijpen dat de
omstandigheid waaromtrent werd gedwaald (in dit geval de afmetingen van de
binnenrijhal) voor X essentieel was om over te gaan tot contractssluiting. X heeft
daartoe onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd. Het beroep op dwaling
faalt derhalve.
Oordeel
Rechtbank wijst
vorderingen af
De uitpsraak staat HIER
Geen opmerkingen:
Een reactie posten