donderdag 16 februari 2017

Gemeente mag huurovereenkomst sportvelden niet opzeggen; geen onvoorziene omstandigheden


Zie ook dit bericht:

De feiten
VV Stevensweert is een amateurvoetbalvereniging met volledige rechtsbevoegdheid, zetelende in het dorp Stevensweert. Zij telt 150 actieve leden.Tussen de toen nog zelfstandige gemeente Stevensweert en de voetbalvereniging is met ingang van 1 december 1990 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van het sportveldencomplex bestaande uit de sportterreinen, kleedlokalen en kantinegebouw, alles met aanhorigheden, ondergrond en infrastructuur, staande en gelegen aan de Nieuwendijk te Stevensweert. Het gehuurde betreft ruimte in de zin van 7:230a BW.
De huurovereenkomst was in eerste instantie aangegaan voor de duur van 25 jaar, derhalve tot en met 31 november 2015. De voetbalvereniging had de mogelijkheid tegen laatstgenoemde datum op te zeggen, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Thans kan de huurovereenkomst iedere vijf jaar door de huurder worden opgezegd, voor het eerst per 31 november 2020.
De gemeente heeft in 2009 een onderzoek laten verrichten naar de overcapaciteit wat betreft sportaccommodaties. In het opgestelde visie document ‘Clustering Buitensportaccomodaties’ zijn verschillende scenario’s uitgewerkt. Ondanks protest van de voetbalverenigingen in Stevensweert en Ohé en Laak heeft de gemeenteraad van de gemeente besloten de tweede optie uit het Visiedocument uit te voeren, waarbij het voetbal in Ohé en Laak zou komen. De gemeente heeft bij brief van 9 juni 2015 de huurovereenkomst met de voetbalvereniging opgezegd tegen 1 augustus 2016. De voetbalvereniging heeft niet ingestemd met de opzegging.
Op 29 september 2016 heeft de voetbalvereniging een verzoek ex artikel 7:230a BW ingediend strekkende tot verlenging van de ontruimingstermijn. Bij beschikking d.d. 23 december 2016 heeft de kantonrechter de termijn van ontruiming verlengd tot 1 augustus 2017, onder de voorwaarde dat onherroepelijk in de bodemprocedure komt vast te staan dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig is geëindigd.

Vordering gemeente
De gemeente vordert voor recht te verklaren dat de tussen de gemeente en de voetbalvereniging bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het sportveldencomplex per 1 augustus 2016 komt te eindigen.

Oordeel van de kantonrechter
Vast staat dat het gehuurde onder de werkingssfeer van artikel 7:230a BW valt en dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Eveneens staat vast dat enkel de voetbalvereniging een opzeggingsbevoegdheid heeft.
Voor de beoordeling van dit geschil dient eerst vastgesteld te worden of de gemeente een opzeggingsbevoegdheid toekomt nu deze in de overeenkomst niet is opgenomen. Leidend in deze is nog steeds het beoordelingskader zoals dat door de Hoge Raad in 1988 ten aanzien van de opzegbaarheid van duurovereenkomsten voor bepaalde tijd in het arrest Mondia/Calanda (HR 21 oktober 1988, NJ 1990, 439) is neergelegd. In beginsel geldt dat deze overeenkomsten gedurende de bepaalde tijd niet opzegbaar zijn, tenzij
(i)        tussentijdse opzegging uitdrukkelijk is overeengekomen,
(ii)       de redelijkheid en billijkheid die krachtens artikel 6:248 BW altijd op tussen partijen gesloten overeenkomsten van toepassing is met zich mee brengt dat de overeenkomst voortijdig kan worden opgezegd, of
(iii)      er sprake is van onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in artikel 6:258 BW.
Zowel voor een voortijdige opzegging krachtens artikel 6:248 BW als krachtens artikel 6:258 BW geldt dat er sprake moet zijn van onvoorziene omstandigheden die van dusdanige aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst tot het overeengekomen tijdstip niet mag verwachten. Het moet hierbij gaan om niet in de overeenkomst verdisconteerde omstandigheden, die niet voor rekening van de opzeggende partij komen en die van zodanige ernst zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomst tot het overeengekomen tijdstip niet mag verwachten. Hierbij spelen een rol:
(i) de inhoud en aard van de overeenkomst,
(ii) aard en onderlinge verhouding van partijen en
(iii) de gewichtigheid van de belangen over en weer. Overigens zal er niet snel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden die een voortijdige opzegging van een voor bepaalde tijd gesloten overeenkomst rechtvaardigen.
Toegepast op de onderhavige feiten moet de kantonrechter vaststellen dat deze niet voldoen aan met name het criterium dat er sprake moet zijn van onvoorziene omstandigheden die niet voor rekening van de gemeente komen. Met name waar sprake is van een gewijzigde visie ten aanzien van de sportlocaties in de gemeente Maasgouw kan de kantonrechter toch niet anders dan concluderen dat deze wijziging rechtstreeks afkomstig is van het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad, die voor dit besluit heeft gestemd. Ook de demografische ontwikkelingen zijn niet als onvoorzien aan te merken. Het is al zeer geruime tijd een punt van zorg dat de bevolking in een aantal landelijke regio’s, waaronder Midden en Zuid Limburg, krimpt. In de media, zowel regionaal als landelijk, wordt hier al geruime tijd aandacht aan besteed. Verder kan dit bij uitstek de gemeente bekend zijn nu zij direct de beschikking heeft over de toe/afname van de bevolkingsaantallen in haar kernen. Gelet hierop is van een onvoorziene omstandigheid geen sprake. De door de gemeente gewenste opzegging lijkt bovendien vooral ingegeven door financiële motieven, welke motieven niet onder de door de Hoge Raad geformuleerde criteria worden geschaard. Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat de jaarlijkse kosten voor de instandhouding van het gehuurde, afgezet tegen de overige door de gemeente gereserveerde budgetten, bescheiden van aard zijn. Van overige feiten en omstandigheden die als onvoorzien moeten worden aangemerkt en dusdanig van aard zijn dat de voetbalvereniging naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomst niet mocht verwachten, is niet dan wel in onvoldoende mate gebleken.

Gelet op het voorgaande komt de gemeente daarom geen bevoegdheid tot opzegging toe. Dit brengt met zich dat de vorderingen van de gemeente worden afgewezen.